Při prodeji starších staveb by měl prodávající počítat s tím, že kupujícímu odpovídá za faktické vady stavby. Převodem vlastnického práva a úhradou kupní ceny tak nemusí být celý proces převodu nemovitosti pro prodávajícího ukončen, ale kupující se může i zpětně domáhat po prodávajícím svých nároků z odpovědnosti za vady.
Vady dělíme
na viditelné a skryté
Vady viditelné již ze svého názvu mohly a měly být kupujícím objeveny a měl tedy s nimi být seznámen, pokud by provedl prohlídku nemovitosti s dostatečnou péčí. Z tohoto důvodu se zpravidla takových vad nemůže kupující dovolávat.
Skryté vady pak lze obecně popsat jen stěží, když jejich jednoznačnou definici neposkytuje ani právní řád. Skrytá vada je přitom taková vada nemovitosti, která v době jejího předání sice již existovala, ale zjistitelnou se stala až později, nebo se až později projevila. Skrytou vadu oproti té viditelné nelze odhalit běžnou prohlídkou s dostatečnou péčí.
Mezi typické příklady patří: hygienicky závadná škvára sloužící jako protipožární zásyp ve stropech (do nedávné doby běžně užívaný materiál), dále netěsnící spoje kameninové kanalizace, které netěsnily ani v době jejího vzniku či náhodně vybrána sonda prokazující nahnilé trámy ve stropní konstrukci půdy – kde stropním trámům a to v těsné blízkosti komína, díky zahánění deště přes oplechování vykazují poškození, či špatně provedená hydro-izolace spodní stavby (dříve vůbec neexistující).
O skrytých vadách tak při převodu nemovitosti nemusí vědět kupující, avšak ani prodávající. To však nic nemění na odpovědnosti prodávajícího i za takové vady.
Co hrozí prodávajícímu?
Nároky kupujícího ze skrytých vad rozhodně nejsou zanedbatelné. Pokud se jedná o vady odstranitelné, může požadovat odstranění vady nebo přiměřenou slevu z kupní ceny. Pokud se však jedná o skrytou vadu neodstranitelnou, má kupující právo požadovat po prodávajícím přiměřenou slevu z kupní ceny, nebo dokonce může od smlouvy odstoupit a tím pádem požadovat vrácení celé kupní ceny. Často kupující požaduji nejen náklady na odstranění takových vad, avšak také vedlejší škody spočívající například v uhrazení nájmu jakožto náhradního bydlení po dobu oprav. Nárok pak může dosahovat i milionových částek.
Zásadním pak je, že kupující může uplatnit nárok na oznámení skryté vady až do pěti let od nabytí předmětné nemovitosti.
V dnešní době dokonce dochází k najímání společností specializujících se na hledání skrytých vad, které pak za pomocí odborníku z oblasti stavebnictví jsou schopni nalézt celou řadu skrytých vad, které jsou na první pohled běžnému uživateli těžko odhalitelné.
Proto doporučujeme všem, kteří prodávají nemovitost, aby v maximální míře věnovali pozornost této problematice a snažili se co možná nejvíce o snížení těchto rizik.
Jaké jsou možnosti snížení rizika reklamace skrytých vad?
1.
S ohledem na to, jaká rizika představují pro prodávajícího práva ze skrytých vad, je snaha o jejich minimalizaci více než vhodná. Odpovědnosti za tyto vady se pak téměř není možné zbavit pouhou textací převodní smlouvy, kdy bývalo zvykem užívat formulace „kupující přebírá nemovitost, jak stojí a leží (úrnkem)“, či „kupující se před podpisem smlouvy seznámil se stavem nemovitosti“, jelikož rozhodovací praxe soudů došla k závěru, že kupující se nemůže vzdát budoucích nároků z vad. Konec konců jak je uvedeno výše prodávající odpovídá za skryté vady dokonce v případech, kdy o těchto sám nevěděl.
2.
Klientům proto doporučujeme vybavit nemovitost posudkem technického stavu, provést maximální možný počet sond, vybavit nemovitost co možná nejpodrobnější technickou zprávou, zohlednit statický stav budovy, zavlhání. Dále prověřit stav hydroizolací, elektroinstalace, vody, plynu, kanalizace a případně zpracovat defektoskopické vyjádření.
U takto vybavené nemovitosti se značně sníží rizika ze skrytých vad, jelikož upozorněním na ně se stávají vady viditelné, na které můžete výslovně upozornit při prodeji a předání nemovitosti. Díky tomu jsou zásadně omezené možnosti nároků z nich.
3.
Vedle výše uvedených postupů a zajištění posudků jsme schopni klientům pomáhat i jinými způsoby, které se v naší mnohaleté praxi osvědčili a považujeme je za přednost našeho ateliéru a velkou část našeho know how.