Prodáváte nemovitost s chybějícím kolaudačním rozhodnutí?

Prodáváte nemovitost a chybí k ní dokumentace stavby?

Vystavujete se riziku, reklamacím a pokutám v řádu až stovek tisíc korun.

Povinnost majitele nemovitosti je po celou dobu životnosti stavby uchovávat dokumentaci skutečného provedení stavby, a to včetně kolaudačního rozhodnutí a všech revizí. Prodávající musí tyto dokumenty předat kupujícím. Pokud tak neučiní, vystavuje se možnosti postihu správních orgánů a uplatnění právní vady či náhrady škod v rámci pětileté reklamační lhůty od prodeje nemovitosti.

Jak ale postupovat, jedná-li se o starší nemovitost, kde se dokumentace nedochovala, protože archivační povinnost stavebních úřadů i stavebníka vznikla počátkem 80. let minulého století?

Právní předpisy vztahující se k dokumentaci stavby, pořizování a ověření dokumentace skutečného provedení stavby:

• zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (dále jen „stavební zákon“),
• vyhláška č. 499/2006 Sb. o dokumentaci staveb, v platném znění.

Obecně:
Dle ustanovení § 125 stavebního zákona: vlastník stavby je povinen uchovávat po celou dobu trvání stavby ověřenou dokumentaci odpovídající jejímu skutečnému provedení podle vydaných povolení. V případě, kdy dokumentace stavby nebyla vůbec pořízena, nedochovala se nebo není v náležitém stavu, je vlastník stavby povinen pořídit dokumentaci skutečného provedení stavby. Při změně vlastnictví ke stavbě (prodej domu, apod.) odevzdá dosavadní vlastník dokumentaci novému vlastníkovi stavby.

Pokud vlastník stavby nemá ověřenou dokumentaci stavby odpovídající jejímu skutečnému provedení podle vydaných povolení, stavební úřad mu nařídí, aby pořídil dokumentaci skutečného provedení stavby. Pokud není nezbytná úplná dokumentace skutečného provedení stavby, uloží stavební úřad pouze pořízení zjednodušené dokumentace (pasport stavby), pokud ji stavebník nepořídil sám.

Pro jaké případy je nutné pořídit dokumentaci skutečného provedení stavby?

1. Při podání oznámení o užívání stavby dle § 120 a podání žádosti o vydání kolaudačního souhlasu dle § 122 (při provedení změny oproti projektové dokumentaci ověřené při povolení stavby).

2. Při podání žádosti o dodatečné povolení stavby dle § 129, odst. 2 stavebního zákona se předkládá projektová dokumentace předepsaná k ohlášení či stavebnímu povolení (dle druhu stavby).

Pro jaké případy postačí pořídit zjednodušenou dokumentaci stavby, tzv. pasport stavby:

V případě dle § 125 odst. 1 stav. zákona, kdy stavba byla v minulosti řádně povolena a zkolaudována, dochovaly se doklady či jiné důkazy o jejím řádném povolení a slouží svému účelu, ale ověřená dokumentace odpovídající jejímu skutečnému provedení nebyla dochována, příp. nebyla vůbec pořízena nebo není v náležitém stavu.

V tomto případě je možné předložit stavebnímu úřadu zjednodušenou dokumentaci stavby (tzv. pasport stavby), kterou stavební úřad následně ověří.

Pozor:  Podmínka pro vydání pasportu stavby!

Aby mohl vlastník stavby předložit zjednodušenou dokumentaci stavby a požádat o ověření tzv. pasportu stavby, musí stavebnímu úřadu prokázat (důkazní materiály, výpovědi, úřední listiny apod.), že stavba byla v minulosti řádně povolena a zkolaudována. Institut pasportu neslouží k legalizaci „černých“ staveb.

Rozsah a obsah dokumentace
Rozsah a obsah dokumentace skutečného provedení stavby a zjednodušené dokumentace stavby stanoví § 4 vyhlášky č. 499/2006 Sb. o dokumentaci staveb, v platném znění ( příloha č. 7).

V případě dalších informací mne neváhejte kontaktovat. 

Děkuji za Váš čas a přeji příjemný den,

Robert Rais