Rizika spojená s vlastnictvím starší nemovitosti

Vlastnictví nemovitosti je chápáno obecně jako benefit přinášející řadu výhod, jako je ochrana finančních prostředků před inflací či zajištění pasivního příjmu z vývěru nájemného. I z tak idelické myšlenky se však může stát noční můra. Pojďme si říci, jak k takovému majetku přistupovat jakožto správný hospodář.

Většina nemovitostí byla historicky nějakou formou povolena a byla postavena podle dobově platné dokumentace. Vy jako řádný vlastník nemovitosti máte ze zákona povinnost po celou dobu životnosti stavby uchovávat její kolaudační rozhodnutí a dokumentaci skutečného provedení stavby. Zde ovšem začíná nejčastější problém, a to ten, že se taková dokumentace nedochovala. Archivační povinnost stavebních úřadů začíná mnohdy až kolem roku 1985, takže návštěvou takového archivu stavebního odboru se často situace nevyřeší. A co nám hrozí, pakliže vlastníme stavbu bez takovéto dokumentace? Například riziko sníženého či žádného plnění ze strany pojišťovny v případě, že byste pojistku chtěli čerpat. Zde bych si dal obzvláště pozor na pojištění zodpovědnosti z držení nemovitosti (nejedná se o náhradu škody na nemovitosti, ale vámi způsobené škody na majetku a zdraví třetích osob prostřednictvím Vaší nemovitosti, klasickým případem je padající kus omítky či střešní křidlice na chodce apod).

Riziko pokut či v krajním případě nařízení odstranění stavby stran příslušného správního orgánu

V případě, že se rozhodnete pro prodej takové nemovitosti máte ze zákona povinnost dokumentaci skutečného provedení stavby předat kupujícímu, a to včetně kolaudačního rozhodnutí. Pokud tak neučíníte, výrazně si zvyšujete už tak nevýhodnou pozici v českém právním prostředí, kde je osoba prodávající starší nemovitost vystavena případné možné reklamaci ať už skrytých stavebně-technických vad či právních vad. Bez dokumentu o skutečném provedení stavby se předem vzdáváte možnosti zápisu nemovitosti do katastru nemovitostí, či jeho rozšíření, pokud se jedná o dobové přístavky.

Jak tedy takovou situaci řešit?

Pokud se výkresy nedochovaly, je potřeba pořídit tzv. pasportizaci stavby pomocí zaměření skutečného stavu a tu ve správním řízení schválit. Stavební odbor bude posuzovat, zda je nemovitost užívána k vámi deklarovanému účelu bezproblémově. K tomu si může přizvat dotčené orgány státní správy, nejčastěji hygienu a požárníky. Pokud vám takovou pasportizaci schválí, získáváte tím náhradní kolaudační rozhodnutí. V případě prodeje starší nemovitosti se můžete dostat do vážných problémů díky právnímu stavu, kdy realitní zprostředkovatelé v České republice zodpovídají pouze za vady viditelné, a to pouze do výše svých znalostí a dále pak judikáty (zákaz prodeje nemovitosti tak, jak stojí a leží či zakázaný dle NZ úhrnkem). Za takové situace se stává přechráněný kupující, který může a často také uplatňuje finanční kompenzaci za skryté vady, a to až do pěti let po koupi nemovitosti, kdy mezi nejčastější patří nespalné zásypy v podlahách s logickou argumentací, že se jedná a zdravotně závadnou strusku (ve své době standardní stavební materiál), dále shnilé trámy ve skladbě podlahy v podkroví. Obvykle se poukazuje na „náhodně“ vybrané trámy u komína, kde po léta přes oplechování komína zahánělo, dále průsaky kameninové kanalizace, která netěsnila ani v době svého vzniku, chybějící či špatně provedená hydroizolace, která se dříve mnohdy neprováděla či má daleko do dnešních normových požadavků.

A aby toho nebylo málo, osoba která od Vás nemovitost koupila, může uplatnit škody vedlejší, které bývají mnohdy fatálnější, než škody reklamované. Jedná se o to že, si pronajmou náhradní nemovitost se sdělením, že do doby odstranění vad dle jejich představ a doby, než se spor dořeší, budou užívat náhradní nemovitost a toto nájemné budou nárokovat k Vaší tíži. Jaké je řešení takové situace? Jednoznačně prevence. Pokud starší nemovitost hodláte prodat, je dobré ji před prodejem vybavit nejen povinnou dokumentací, ale i průzkumy a sondami tak, aby riziko nalezení skryté vady v budoucnu bylo co nejvíce eliminováno. Mezi poslední patří povinnost zabezpečení nemovitosti proti vniknutí nepovolaných osob. Je důležité si uvědomit, že za případná zranění či škody, jako je založení požáru ve Vaší nemovitosti zodpovídáte Vy, pakliže jste ji řádně nezabezpečili proti vniknutí.