Rizika spojená s prodejem starších nemovitostí a milionová možná penalizace
Hlavní riziko spojené s prodejem starší nemovitosti spočívá v reklamaci skrytých vad. Vady dělíme na viditelné a skryté. Na viditelné vady má ze zákona povinnost realitní zprostředkovatel v rozsahu svých znalostí upozornit kupujícího a vypsat je do protokolu. Takové vady nelze později reklamovat. U vad skrytých je situace mnohem složitější. Dříve se nemovitosti běžně prodávaly s dovětkem: "jak stojí a leží či dle nového občanského zákoníku tzv. úhrnkem, což pro kupujícího znamenalo, že se řádně seznámil se stavem nemovitosti a vzdal se práva pozdějších reklamací. Takový postup je ovšem v současnosti díky vydaným judikátům zakázán a v praxi to znamená, že kupující se dopředu nemůže vzdát práva na pozdější reklamace. Věty typu "stav nemovitosti odpovídá jejímu stáří" jsou neúčinné. Tento právní stav ovšem nahrává spekulantům, kteří nemovitost koupí za tržní cenu. Prostřednictvím realitních kanceláří či vydražením si poté realizují svůj zisk. A to právě za pomocí těchto reklamací. A o jaké částky že se jedná? Většinou o desítky procent z ceny nemovitosti, takže se jedná o reklamace v řádu milionů korun. Máte pocit, že je to nereálné? Je to reálné a hned si vysvětlíme proč. Každá starší nemovitost vykazuje skryté vady, jen je potřeba vědět, kde je nalézt. Což pro člověka ze stavebních oborů či defektoskopie není až takový problém. Jako typická místa to bývají trámy uvnitř skladby stropu půdy, a to v blízkosti komína, kde často zatéká přes oplechování tělesa komínu a trámy v těchto místech bývají nahnilé či napadené dřevokaznou houbou. Z takového nálezu se na základě sond vytvoří posudek, který říká, že dvě náhodně provedené sondy prokázaly degradaci nosných prvků stropu a je vyžadována celková rekonstrukce, což mimo jiné může znamenat rozebrání krovu. Další typický příklad bude výsledek sond, které prokážou nedostatečné provedení hydroizolací stavby, která nebyla provedena dle platných norem, či tam nebude vůbec. Často se dělají sondy prokazující netěsnost a průsaky kanalizace, která ani díky tehdejším kameninovým a betonovým trubkám nemohla těsnit v čase svého vzniku. Takto bychom mohli pokračovat ve výčtu nalezených skrytých vad dále. Aby toho nebylo málo, musíte počítat s tím, že se kupec bude snažit dát vám k tíži i škody vedlejší, jelikož nemůže řádně užívat nemovitost z důvodu objevených vad. Proto si pronajme náhradní byt či kancelář a nájem po vás bude vymáhat.
Můžeme této situaci předejít?
Stoprocentní řešení na ošetření prodeje starší nemovitosti neexistuje. Stavbu je možné před samotným prodejem vybavit pasportem technického stavu, který bude obsahovat popis provedených sond skrytých částí konstrukcí, elektřiny, rozvodu vody a kanalizace a její pasportizaci. Aby takový pasport měl nějakou váhu (v případě soudních sporů), doporučujeme, aby takovou dokumentaci tvořila vždy autorizovaná osoba pro daný obor, soudní znalecči či defektoskopický ústav. U soudu velmi často kauzy končí posudky, proti posudky a revizními posudky Ústavu soudního inženýrství. Proto vřele doporučuji nemovitost před jejím prodejem vybavit pasportizací, technickými průzkumy a tím značně snížit šance, že narazíte na kupujícího (spekulanta), který koupí nemovitost za účelem tvorby zisku a bude uplatňovat částečné vrácení finančních prostředků díky prokázání skryté vady na nemovitosti.
Proč realitní kanceláře na problematiku skrytých vad neupozorňují?
Proč by to dělali, když jim žádný postih nehrozí. Je to čistě spor kupujícího a prodávajícího.
Z mého pohledu je realitní zákon definující pouze částečnou odpovědnost realitního zprostředkovatele za vady viditelné naprosto nedostačující. Jakákoliv snaha narovnat divoké prostředí českého realitního trhu vyznívá prozatím jako zcela lichá.
Děkuji, že jste svůj čas věnovali mému článku, a přeji hezký den,
Robert Rais
